¿Qué pasa con las estadísticas de precios de la vivienda?

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  • La continua publicación de datos contrapuestos desconcierta al ciudadano de a pie

  • Los expertos dicen que se trata de una situación normal en el inicio de un cambio de ciclo

  • El análisis correcto de esta cascada de cifras pasa por estudiar la tendencia en su conjunto

  • ‘Tanto promotores como periodistas debemos empezar a ejercer una labor pedagógica’

  • Varios profesionales del sector piden unificarlas y avisan de que la existencia de tantos estudios sobre la evolución del valor de las casas crea desconfianza y perjudica al mercado

Un cartel publicita una nueva promoción residencial en Madrid...Un cartel publicita una nueva promoción residencial en Madrid destacando sus ‘nuevos precios’. SERGIO ENRÍQUEZ

Semana tras semana y casi día tras día, el mercado de la vivienda se levanta con estadísticas que miden su estado de salud por sus cuatro costados principales (precios, compraventas, construcción y concesión de hipotecas). Datos y más datos que, lejos de aportar luz al ciudadano de a pie, llegan a crear cierta confusión. Sobre todo, pensando en el parámetro que más interesa: el precio.

Entonces, ¿sube o baja el valor de la vivienda?

Independientemente de los altibajos estadísticos sobre los precios, la mayoría de expertos prefiere hacer una valoración amplia de los datos viendo su tendencia. Esta querencia, señalan, no ofrece dudas: el ajuste general cada vez es menor y seguirá siendo ligero hasta final de año, lo que no quita que haya excepciones, zonas donde quedan rebajas profundas y otras en donde se perciban repuntes. Mirando a 2015, los analistas vislumbran más estabilización que subidas. Esta previsión coincide, en parte, con el pronóstico de la agencia de calificación Moody’s, que descarta que la vivienda española se encarezca pese a que mejore la economía. Vaticina que la reducción del paro y el crecimiento “no se traducirá en un incremento de precios inmediatamente, sino en la ralentización de su caída”.José Luis Jimeno, director general de Noteges, firma que intermedió en 4.000 compraventas en 2013, se pone del lado de Moody’s: “El precio no lo fija la economía, sino la demanda”. Palpando el sector sobre el terreno, Jimeno cree que los pisos seguirán abaratándose. “Posiblemente, un 10% más”, indica, mirando a sus datos propios. “Los profesionales que estamos en la calle tenemos la mejor estadística: el pulso del mercado”, concluye.

Basta con ver los últimos índices para corroborar este vaivén estadístico. Mientras que el Ministerio de Fomento (-2,9%), Sociedad de Tasación (-2,3%), Tinsa (-4,3%) y los notarios (-10%) informan de que las casas siguen abaratándose en tasa interanual, los registradores (+0,97%) y el Instituto Nacional de Estadística (INE) (+0,8%) dicen que se encarecen por primera vez desde 2008.

¿Qué está pasando? Los analistas lo achacan a dos razones principalmente. Por un lado, este baile de porcentajes negativos y positivos se debe a que corresponden a periodos diferentes (segundo trimestre, julio y agosto) pese a publicarse casi al unísono. Además, en ocasiones, llevan un desfase temporal. Por otro lado, recuerdan que cada estadística tiene una metodología y bases diferentes.

Partiendo de esta argumentación, la mayoría de expertos da por buenos los resultados que arroja esta dilatada realidad estadística, reparando en que cada una tiene sus puntos fuertes y débiles. Otra cosa es el alto número de estudios y la manera en que calan en la calle, a golpe de titular. Para evitar confusión, recomiendan fijarse en latendencia. Más aún, en una época en la que el mercado está en puertas de un nuevo ciclo.

De este modo, cada organismo ensalza las bondades de su estadística. Beatriz Corredor, ex ministra de Vivienda y actual directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, pone en valor el sistema de su colectivo: “Es el que cuenta con un mayor reconocimiento metodológico”. “Su peculiaridad”, añade, “es analizar pares de ventas, midiendo la diferencia de precio de una misma casa en dos momentos diferentes”.

El INE trabaja sobre una línea parecida a la de los registradores, aunque con matices. También fundamenta sus datos en transacciones. Ignacio González Veiga, subdirector general de Estadística de Precios y Presupuestos Familiares del instituto, recuerda que el Índice de Precios de Vivienda (basado en precios de compraventas notariales reales), a diferencia de los notarios, aplica un método armonizado a nivel europeo para “evitar comparaciones heterogéneas entre pisos”.

Dos métodos claros: los que se basan en las compraventas y los que lo hacen en tasaciones

De este modo, se diferencian dos métodos nítidos según las fuentes de las estadísticas. Los registradores, los notarios y el INE se nutren detransacciones. Mientras que Fomento, Tinsa y Sociedad de Tasación utilizan tasaciones. Mención especial merecen los notarios, que publican los datos más ceñidos a la realidad por ser los primeros en dar fe de las compraventas. Para muchos, se trata de un indicador adelantado.

Precisamente, esta dualidad en el origen de las estadísticas(compraventas-tasaciones), estaría detrás de las diferencias porcentuales entre estos seis grandes termómetros del precio, según el economista Ricardo Vergés. “Las tasaciones son expectativas de venta en las que asignan precios a futuro y por eso los informes que se basan en ellas van con retraso respecto a los que analizan compras”, explica Vergés, que puntualiza que “todas las estadísticas son buenas si se saben interpretar”.

Entre los partidarios de las tasaciones están, evidentemente, las tasadoras como Tinsa. “La tasación es una actividad regulada por el Banco de España con especificaciones para limar posibles desviaciones especulativas al alza o a la baja”, detalla Jorge Ripoll, director de Econometría de Tinsa. Ripoll incide en que dichos valores “son menos volátiles que los que refleja el puro mercado”.

Quizá por ese factor de heterogeneidad, el último dato de los notarios arroja un duro ajuste del 10% en julio, el mayor desde 2008 y el que más ha desorientado al sector. Sin duda, una aguda bajada que chirría en el marco de estabilización que dibujaban las últimas entregas estadísticas. Los notarios justifican el dato hablando de“caída puntual de la actividad”, al tiempo que especifican que “sin la distorsión de efectos estacionales, la bajada de precios es de sólo el 3%, la menor desde 2010”.

‘Las cifras genéricas sólo deberían servir de referencia a nivel macroeconómico’

Éste sería un ejemplo más de que “todas las estadísticas son diferentes por sus fuentes y metodología, pero válidas si se leen bien”, como diceJosé Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (Apce), quien además subraya que siempre se dan precios medios. “Las cifras genéricas sólo deberían servir de referencia a nivel macroeconómico, ya que cada producto está sujeto a un área”, dice. Aconseja a los particulares “que no se las tomen nunca a pies juntillas”.

No obstante, el presidente de los promotores comprende la confusión que las estadísticas están creando en la calle y entona un mea culpacompartido: “Creo que tanto los promotores como los periodistas, debemos empezar a ejercer una labor pedagógica para que la gente las entienda y sea consciente de que no son contradictorias”. Una posición que comparte González Veiga: “Por suerte, tenemos muchas fuentes y las explotamos. Sólo nos falta ser didácticos ante la opinión pública”.

Riesgos latentes

Siendo consciente de esta compleja situación, Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, advierte del gran problema que se está gestando por la existencia de tantas estadísticas y avisa de los riesgos dañinos que podría conllevar. “Estalocura de cifras, a la larga, lo que hace es confundir y crear incertidumbre en el ciudadano, lo que se traduce en unadesconfianza para adquirir un bien como la vivienda”, avisa.

Parecida advertencia lanza el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé: “El exceso de información genera desinformación”. A su parecer, “lo peor no es que haya muchos informes, ya que cada uno se hace bajo criterios justificados, si no la confusión que se está creando en un momento clave para el despegue del sector”. “Estas contradicciones estadísticas no ayudan ni a la oferta ni a la demanda de casa”, lamenta. Tanto Gil como Ruiz Bartolomé apuestan porunificar los datos en pro de la credibilidad en el mercado.

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FUENTE: ELMUNDO.ES

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