¿Por qué sube el precio de la vivienda?

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En  la actualidad, el mercado residencial está en expansión. En el segundo trimestre de 2015, así lo indican el incremento interanual del precio de la vivienda y de las transacciones (un 4% y un 13,9%, respectivamente). Una etapa cuyas primeras señales se observaron en las principales ciudades del país a finales de 2014 y que previsiblemente se extenderá al resto de la década. No obstante, nadie debe pensar que se está formando una nueva burbuja, ya que todas las principales variables del mercado -ventas, precio, viviendas iniciadas y porcentaje de la renta familiar dedicado al pago de la cuota hipotecaria (grado de esfuerzo)- se encuentran muy lejos del nivel que alcanzaron en 2006 y 2007.

Los principales motivos de la subida del precio de la vivienda son:

a) Los pisos están relativamente baratos. Una vez descontada la inflación, la mayoría de ellos vale menos de la mitad que en 2007 y aproximadamente lo mismo que en 2002. Por tanto, en la actualidad, la compra de una vivienda bien ubicada es una magnífica oportunidad, ya que muy probablemente mañana será más cara que hoy. Según mi opinión, en el 2016 el precio subirá un 12%.

b) La disposición de los bancos a otorgar más préstamos hipotecarios. En la actualidad, les sobra liquidez y consiguen un bajo margen de beneficio por cada euro intermediado. Lo que no ganan por margen, lo deben obtener por volumen. Por tanto, dado que entre los diferentes tipos de préstamos, el hipotecario es el menos arriesgado y el que más fideliza al cliente, todos están a dispuestos a dar muchos más. En cierta medida, ya lo están haciendo en 2015, ya que el número de hipotecas sobre vivienda aumentó en julio un 28,5% en términos interanuales.

c) La vivienda es la mejor inversión. Es lo que piensan muchos inversores relativamente adversos al riesgo, dada la escasa rentabilidad de los depósitos, las pérdidas sufridas en los fondos de inversión de renta fija y la elevada volatilidad de la Bolsa. En la actualidad, en las zonas de clase media-alta y alta de las grandes ciudades, la vivienda combina una elevada expectativa de revalorización a medio plazo (alrededor del 50% en lo que resta de la década) y una interesante rentabilidad por alquiler (aproximadamente un 3,5%)

d) El cambio de una vivienda de alquiler a una de propiedad. Un significativo número de familias han vivido de alquiler durante los últimos años, esperando que el precio de la vivienda tocará fondo, los préstamos se abarataran y mejorarán las expectativas económicas. Entre finales de 2014 y principios de 2015, los tres deseos se han cumplido. Así, en el segundo trimestre de 2015, el PIB español creció a un ritmo anual del 3,1%, nada que ver con el decrecimiento del 1,7% observado en el mismo período de 2013.

En definitiva, una nueva etapa en el mercado residencial ha comenzado. En ella, continuarán existiendo viviendas muy baratas (en los municipios que están en el centro de la nada) y algunas se pondrán carísimas (situadas en lugares emblemáticos de las grandes ciudades). No obstante, nada será igual a lo recientemente vivido, ni en el período de crisis (2008 – 2014) ni en el de creación de la burbuja inmobiliaria (2001 – 2007).

Gonzalo Bernardos es profesor de Economía y Director del Master Inmobiliario de la UB

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ELMUNDO.ES

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