Por qué las hipotecas al 100% están en vías de extinción o El ‘mito del unicornio’

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Cuenta la leyenda que los unicornios eran imponentes criaturas con cuerpo de caballo, patas de antílope, barba de chivo y un cuerno con propiedades mágicas que les nacía en la frente. Estos fabulosos animales no podían ser vistos por cualquiera. Únicamente las personas puras de corazón podían tocarlos. Y ese era, precisamente, su punto débil: si una doncella virgen se encontraba ante ellos, se volvían dóciles y vulnerables. Los cazadores aprovechaban ese momento para darles muerte y robarles su cuerno, capaz de curar todas las enfermedades. Esa fue, según la mitología, la causa de su extinción.

Como sucedió con los unicornios, los excesos de la burbuja inmobiliaria han borrado las hipotecas al 100% del mercado inmobiliario… o casi. ‘Haberlas haylas’, pero nadie o casi nadie las ha visto. Algunos bancos tiran del eslogan de hipotecas al 100% para atraer clientes pero muy pocos llegan a obtener el 100% de financiación y si lo hacen es bajo unas duras condiciones o incluso “haciendo trampas”.

El eslogan que utiliza la banca para atraer a posibles hipotecados es ofrecer el 100% de financiación para comprar una casa, algo que durante el boom inmobiliario era común. Durante el estallido de la burbuja fue una ‘rara avis’. Y ahora conceder algo más del 80% del valor de tasación no es tan raro aunque hay que leer la letra pequeña.

Según datos del Banco de España, a cierre de marzo de todas las hipotecas nuevas concedidas, el 15,3% se dieron por más del 80% del valor de tasación de la casa, es decir, fueron de alto riesgo. Para poner este dato en contexto, la cifra queda lejos del 18% que llegaron a suponer las hipotecas de alto riesgo durante el pico de la burbuja, en junio de 2006.

Y es que la banca actualmente quiere evitar dar más del 80% de financiación básicamente por dos motivos, tal y como recuerda Juan Villén, responsable de idealista hipotecas:

1) Porque en caso de impago por parte del hipotecado, el banco podría perder dinero debido a la posible pérdida de valor de la vivienda, el coste de venta de la misma y los potenciales gastos e impuestos a asumir, ya que la ley obliga al nuevo propietario a asumirlos incluso los de varios años anteriores si están pendientes de pago. “Todos estos gastos pueden suponer ese 20% que hay de diferencia entre el 80% y el 100% de financiación”.
2) El otro motivo es que el Banco de España, para disuadir a los bancos, lo que ha hecho es obligarles a provisionar más en caso de formalizar hipotecas de más del 80% del valor de tasación por considerarse de “alto riesgo”. Así se establece en la circular 4/2004 sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros, una circular que ha sido revisada posteriormente en varias ocasiones.

Y ¿por qué estas hipotecas son consideradas de alto riesgo? Básicamente, porque se constituyen sobre viviendas que, si bajan mucho de valor, los hipotecados corren el riesgo de entrar en una situación de patrimonio neto negativo (‘negative equity’, como se conoce en inglés), es decir, que el valor de la deuda hipotecaria supere el valor de la vivienda en el mercado.

En caso de que el cliente no dispusiera del 20% restante hasta llegar al 100% (a lo que hay que sumar un 10-13% adicional para cubrir impuestos y gastos de formalización), Juan Villén señala varios escenarios:

  • La mayor parte de los bancos buscan una doble protección:que el préstamo no supere el 80% de su valor de mercado (valor de tasación), y que a su vez el comprador “se implique” aportando suficientes ahorros para no financiar más del 80% de compra. Teniendo en cuenta impuestos y gastos, que suponen, como ya hemos dicho, un 10-13% adicional, significa que el comprador tiene que aportar de su bolsillo un 30-33% del precio de compra de la vivienda. Es decir, que financian el 80% del menor de los dos valores: compra o tasación.
  • Los pocos bancos que dan más del 80% del precio de compra lo hacen limitándose a un máximo del 80% del valor de mercado (la tasación). Pongamos un ejemplo: si queremos comprar una vivienda cuyo valor de tasación es de 100.000 euros, pero negociamos con el vendedor hasta fijar el precio de compra en 80.000 euros, el banco podría financiarnos el 100% del precio de compra (100.000€ x 80% = 80.000€). Dicho esto, los bancos nunca superan ese 100% de compra, es decir, el 10-13% de gastos los debe aportar siempre el comprador, e incluso algunos de estos bancos están revisando esta política para no superar el 90-95% del precio de compra.
  • También hay algunos bancos que son más flexibles, pudiendo dar más del 80% del valor de tasación y del precio de compraventa de la casa, pero sólo para algunos perfiles con ingresos muy estables como funcionarios o personas que lleven muchos años en una gran empresa y con una buena posición. En este caso tampoco llegan al 100%.
  • Si le compras un piso que es del banco: aplicando la regla comentada anteriormente, valoran el inmueble por un importe superior al de compra, de tal manera que el 80% de esa valoración cubra el 100% del precio de compra. Esta práctica, muy común al principio de la crisis por la necesidad de los bancos de dar salida a sus pisos, se ha visto drásticamente reducida por la supervisión del Banco de España, y la constatación por parte de los bancos que dar nueva financiación a clientes poco solventes es volver a cometer errores del pasado, tal y como señala Villén.
  • La última alternativa es la doble garantía. Hay bancos que dan hasta el 100% más gastos, siempre y cuando se aporte una vivienda adicional libre de cargas y que sea propiedad del que solicita la hipoteca. De este modo, no involucran al avalista, una figura muy controvertida tras el estallido de la burbuja.

En Reino Unido sí hay hipotecas al 100%

Aunque en nuestro país es una práctica que dejó de aplicarse tras la burbuja inmobiliaria, en Reino Unido Barclays ha comenzado a dar crédito hipotecario por el 100% (o incluso más) del valor de tasación.

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