Los ‘contratos de arras’ TIPOS: sirven para más de lo que imaginas: tipos, diferencias y consecuencias

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Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

El camino hacia una compraventa se suele iniciar a través de una primera entrega de dinero, comúnmente denominada señal o reserva, con la que se pretende garantizar que dicha vivienda va a ser para el comprador y no para no otra persona.

Dicha señal o reserva, que se formaliza mediante un documento cuya denominación jurídica es la de arras, va a constituir, en principio, el primer pago del precio de uno de los desembolsos económicos más significativos que realiza una persona o una unidad familiar.

Existen diferentes tipos de arras bien diferenciadas por la doctrina, y definidas por el Tribunal Supremo. La importancia de conocerlas radica en las diferentes consecuenciasque se producen dependiendo de si se firman unas u otras, consecuencias que vendrán determinadas fundamentalmente por el contenido que se dé en su redacción.

Y así, se admiten tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales.

1.- Arras confirmatorias. Son aquellas que son prueba de la perfección o conclusión del contrato de compraventa y constituyen una señal de su celebración. Se acuerda el precio, su entrega es a cuenta de éste y no autorizan a desistir en caso de incumplimiento. Son una auténtica garantía tanto para el comprador que así lo quiere, como para el vendedor, de que la compraventa futura se va a realizar.

En el caso de incumplimiento, el comprador perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con el resarcimiento de daños y perjuicios en este último caso, siempre y cuando dichos daños sean probados.

Ejemplo de cláusula en arras confirmatorias:

“Las partes convienen que el precio de compraventa es de X € que se pagarán de la siguiente manera:

a) La suma de X € se abonan en este acto en concepto de señal o arras confirmatorias.

b) El resto, o sea, X €, serán abonados en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pública, que se llevará a cabo como fecha límite el … de…..de……”

2.- Arras penales. Su finalidad es el aseguramiento del contrato mediante la amenaza que representa para el incumplidor una pérdida económica: suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación. Si bien, y ante este último caso de indemnización y exigencia de cumplimiento, el Juez podrá moderar la cantidad de la primera, si se trata de un incumplimiento parcial. Por tanto, si quien incumple los términos y las obligaciones del contrato es el comprador, perderá la cantidad entregada, mientras que si quien incumple es el vendedor, deberá restituir de forma doblada la cantidad recibida.

Ejemplo de cláusula en las arras penales:

“Se establece, para el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones contraídas mediante el presente contrato, y en concepto de resarcimiento por daños y perjuicios, lo siguiente:

  • Si el incumplimiento es debido a la parte vendedora, ésta vendrá obligada a devolver a la compradora el doble de la cantidad recibida en concepto de arras o señal.
  • De ser la compradora la incumplidora de las obligaciones reflejadas en el presente contrato, perderá las cantidades entregadas en concepto de arras o señal, haciéndolas suyas la vendedora.
  • La parte cumplidora, además, podrá resolver el contrato, comunicándoselo a la incumplidora de manera fehaciente, o  exigir su cumplimiento, aplicando en ambos casos las indemnizaciones correspondientes conforme a los apartados anteriores”.

3.- Arras penitenciales. También denominadas arras de desistimiento, constituyen un medio lícito para que las partes puedan, unilateralmente, desvincularse  del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Son las que se pretenden usar habitualmente y las que, en principio, se encuentran en toda mente de vendedor y comprador, si bien son las excepcionales. Es decir, si no se expresan con claridad sus consecuencias, o se menciona el precepto del Código Civil en el que se encuentran reguladas (artículo 1.454), estaremos ante otro tipo de arras.

Ejemplo de cláusula en las arras penitenciales:

“Las cantidades entregadas mediante el presente documento, lo son en concepto de arras penitenciales, de manera que:

  • Si la parte compradora incumpliera las obligaciones contraídas en el presente contrato o desistiera del mismo, perderá las sumas abonadas.
  • Si fuera la vendedora quien no cumpliera con los términos acordados o decidiera no continuar adelante con la venta, abonará a la compradora el doble de las cantidades percibidas.”

Atentos por tanto, al firmar un contrato de arras, puesto que ante la diversidad reconocida, tanto la doctrina como la jurisprudencia han venido entendiendo que, a falta de indicación expresa en los contratos, la entrega de arras tiene una función puramente confirmatoria o pago de una parte del precio final.

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