ES LA HORA YA DE COMPRAR?

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Radiografía del mercado inmobiliario español en 2014

¿Ha tocado fondo el mercado inmobiliario? Esta ha sido la ‘pregunta del millón’ a lo largo de 2014. La respuesta es incierta. Si únicamente nos guiamos por los últimos –y positivos– datos publicados por registradores, notarios, instituto nacional de estadística (ine) o el ministerio de fomento, sería sencillo decir que el sector ya ha pasado lo peor y empieza a recuperarse

Sin embargo, la realidad es mucho más compleja. ¿tienen margen los pisos para bajar aún más? La lógica, y los informes de precios de idealista.com, sugieren que sí. De hecho, el coste de la vivienda aún se sitúa muy por encima de la capacidad de compra de la mayoría de los españoles.

¿y las hipotecas? ¿vuelve a haber financiación? Sí, pero solo es accesible a clientes ‘premium’. Los bancos no van a dar créditos para la compra de una vivienda a nadie que no tengan seguro que lo va a pagar. Esta situación excluye a millones de familias de nuestro país

Lo cierto es que si de verdad queremos comprender qué está ocurriendo en el mercado inmobiliario español deberíamos obviar el año 2013 de cualquier análisis. Fue el ‘annus horribilis’ del sector y, en comparación con lo que sucedió aquellos 12 meses, cualquier dato actual parece increíblemente positivo, generando una errónea sensación de euforia

Como dicen que una imagen vale más que 1.000 palabras, desde idealista news hemos recogido los gráficos que muestran la situación real del mercado inmobiliario español. La conclusión: la crisis ciertamente está aminorándose pero que no estamos aún para tirar cohetes

Compraventa
el número de transacciones sigue en el abismo tras el pico de los años dorados.en octubre se vendieron en españa 26.468 viviendas, lo que supone un incremento del 16% interanual, según los datos del instituto nacional de estadística. Sin embargo, esta cifra es casi la mitad de las más de 50.000 que se vendían en enero de 2007, justo antes de que estallara la crisis.

Aunque el dato de octubre es indudablemente positivo, lo cierto es que tampoco es para echar las campanas al vuelo ya que en el acumulado anual de operaciones aún se registra un ligero decremento del 0,1% respecto las cifras de 2013, debido sobre todo a la caída en las ventas de viviendas de obra nueva

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precio
la vivienda ha caído más de un 40% en las principales ciudades desde el inicio de la crisis. Pese a todo, aún tiene margen –cada vez menos– para seguir bajando. El precio de la vivienda usada en cayó un 0,2% durante el tercer trimestre de 2014, según los datos del último informe de precios de idealista.com. El tercer cuarto del año se cerró con bajadas de precio generalizadas en todas las comunidades autónomas españolas excepto en catalunya. El número de provincias con decrementos es de 39 y 38 el de las capitales que bajan.

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hipotecas

el mercado hipotecario vuelve poco a poco a la estabilidad. La concesión de hipotecas ha ido subiendo con lentitud desde mínimos de hace un año hasta situarse en 19.323 préstamos en septiembre de 2014,  lo que representa una subida interanual del 30% y del 28,5% intermensual, según datos del ine.

 

Pese a todo, esta cifra supone apenas un 15% de lo que se llegó a conceder en la época del boom inmobiliario (el pico se registró en septiembre de 2005 cuando se dieron 129.128 hipotecas). Durante los peores años de la crisis el 70% de las casas se pagaba a tocateja.

 

Lo cierto es que actualmente las exigencias de los bancos a la hora de facilitar financiación convierten las hipotecas en inaccesibles para 11 millones de familias. Para acceder a ellas, las entidades financieras requieren ganancias cercanas a los 2.300 euros mensuales, una cantidad muy lejana para millones de españoles, según el informe realizado por el comparador kelisto.es.

 

Además, esta circunstancia ha provocado una encarnizada guerra entre las entidades financieras por los clientes ‘pata negra’ que ha propiciado la aparición de hipotecas ‘low cost’ con diferenciales en torno al 1%.

 

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Esfuerzo
pese a que el precio de la vivienda sigue bajando en la mayoría de las ciudades españolas, el esfuerzo financiero por comprar una vivienda sigue sin reducirse. ¿el culpable? El salario que continúa siendo bajo, con lo que las familias necesitan el sueldo bruto anual familiar de 6,3 años para pagar el precio total de una vivienda, según datos del banco de españa. Se trata de una cifra que aún está lejos del ratio razonable a nivel mundial, unos 4 años de sueldo. Eso sí, la depreciación de la vivienda permite que baje este ratio teórico que llegó a alcanzar los 7,7 años a mediados de 2007.

 

Eso sí, también hay lugares en los que el esfuerzo financiero por comprar una vivienda sigue siendo titánico, sobre todo en nerja, eivissa y santa eulalia del río. Los residentes de estos tres municipios de costa necesitan al menos 10 años de renta personal para adquirir una casa, según revela un estudio realizado por idealista.com en el que se han cruzado los datos del precio medio de la vivienda con los ingresos per cápita publicados por fedea para localidades de más de 5.000 habitantes.

 

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niveles propiedad
desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007, el porcentaje de casas en propiedad ha ido descendiendo hasta situarse en el 77,7% del parque de viviendas, el mismo nivel que hace 26 años, según datos del banco de españa. Por el contrario, el alquiler ha subido más de un 36% durante la última década.

 

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Ejecuciones
durante el tercer trimestre del año se practicaron 13.341 desahucios de viviendas, un 7,3% más que hace un año, según datos del consejo general del poder judicial (cgpj). El 51,3% de estos lanzamientos  se derivaron del impago de los alquileres, mientras que el 43,4% se produjeron por ejecuciones hipotecarias.

Por comunidades autónomas, en cataluña se produjeron el 22,2% de los lanzamientos practicados. Siguieron a ésta la comunidad valenciana, con el 16,4%; andalucía, con el 15,8%; y madrid, con el 11,6%.

En cuanto a las ejecuciones hipotecarias, se iniciaron 16.767 ejecuciones hipotecarias, lo que representa un descenso del 1,4% respecto al mismo periodo del año anterior.

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Rentabilidad
comprar un inmueble para ponerlo en alquiler en españa ofrece cada vez una mayor rentabilidad al inversor, según el último informe de rentabilidades de activos inmobiliarios elaborado por idealista.com, que asegura que comprar un local en nuestro país para alquilarlo ofrece una ganancia bruta del 7%. Este retorno es superior al ofrecido por otros productos como las oficinas (6,4%), la vivienda (5,3%) o los garajes (4,6%), que han incrementado en 100 puntos básicos su rentabilidad. Aun así la rentabilidad obtenida por las inversiones inmobiliarias es, en el peor de los casos, muy superior a la que ofrecen los bonos del estado a 10 años: 2,2%.

 

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Extranjeros
la inversión extranjera en vivienda en españa es de momento el único indicador que está mejorando. En el tercer trimestre de este año la compra de vivienda por parte de los extranjeros se ha situado en el 13,10% del total, lo que supone un nuevo máximo histórico, según datos del colegio de registradores.

Sin embargo, esta cifra no enmascara el fracaso de las llamadas ‘golden visa’, permisos de residencia a los extranjeros no comunitarios que inviertan al menos 500.000 euros en activos inmobiliarios. Lo cierto es que la mayor parte de las compraventas las realizan extranjeros que ya eran residentes en españa. Los británicos copan el primer puesto al suponer el 18% del total de compraventas, seguido por franceses, rusos y alemanes.

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FUENTE: IDEALISTA.COM

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