El nuevo tratamiento de los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión

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  • La reestructuración de las deudas sufre modificaciones muy importantes
  • De adeudar más de un millón de euros tras una década a deber 157.000 euros

John Müller | Madrid

El tratamiento legal de las deudas hipotecarias cambiará sustancialmente tras la entrada en vigor de la ley de Protección de los Deudores Hipotecarios, de Reestructuración de la Deuda y del Alquiler Social [ Pdf]. La nueva norma no sólo ratifica la suspensión por dos años de los lanzamientos para los casos de especial vulnerabilidad afectados por un proceso de ejecución hipotecaria (en vigor por decreto desde noviembre de 2012) y la creación de un Fondo Social de Viviendas (FSV) para aquellos que ya han sido desahuciados, sino que la reestructuración de las deudas sufre cambios muy importantes.

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Las personas en riesgo de exclusión que pueden beneficiarse son aquellas cuyos ingresos familiaresno superen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem) que son 1.597 euros mensuales. La cantidad sube a cuatro Iprem si hay un discapacitado en la familia y a cinco Iprem si el deudor es discapacitado. También afecta a quienes hayan sufrido uncambio radical de su situación económica o estén en situaciones de vulnerabilidad (familias numerosas, hijos menores de tres años, discapacidad, etc.) o que la cuota hipotecaria supere el 50% de la renta mensual de la unidad familiar.

También existe un baremo sobre el valor de la vivienda y el número de personas que vivan en ella. Así, podrán acogerse deudores de viviendas cuyo valor ascienda hasta 400.000 euros en ciudades de más de un millón de habitantes y de hasta 240.000 euros en ciudades de menos de 100.000 habitantes.

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El Ministerio de Economía ha realizado una simulación sobre un deudor hipotecario que sufre la ejecución de su vivienda.

En el cuadro Nº 1 se describen los supuestos económicos. En este caso el Loan to Value (LTV) que es el ratio entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación se estima en un 80%. El índice de precios anual es del 4% y el interés legal del 4%. Se supone que el valor de mercado es el 90% del valor de tasación y se consideran unos costes de venta del 15% así como unas costas procesales del 10%.

En el cuadro Nº2 se ven cuáles son las condiciones pactadas originalmente en el préstamo con garantía hipotecaria creado para esta simulación. El deudor desembolsó el 20% del precio del bien -37.500 euros- en efectivo. El crédito es a 30 años y por importe de 150.000 euros. El Ministerio de Economía no ha escogido una de las peores situaciones, como podría ser el caso de un crédito por el 100% o el 110% de la vivienda, que se concedieron bajo el aforismo de que “el ‘ladrillo’ nunca baja”.

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En el cuadro Nº 3 se aprecian lascircunstancias en que se produjo el incumplimiento. El impago se produjo tras satisfacer 72 mensualidades en la fecha teórica 01/07/2013. En el cuadro se resumen los intereses satisfechos (34.006,79) y el pago del principal desembolsado. El capital pendiente de amortización asciende a 132.445,94 euros.

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En el cuadro Nº 4 ya se aprecia cómo empezarían a operar las nuevas disposiciones de la Ley de Protección de los Deudores Hipotecarios. Se parte del supuesto de que el proceso de ejecución tarda 24 meses. Si con la normativa anterior los intereses de mora eran del 18,75%, ahora no podrán superar el 12%, o sea tres veces el tipo de interés legal del dinero. Además, el tipo de interés sólo se aplica sobre el principal y no se capitalizan los intereses como se hacía antes (interés sobre el interés acumulado). Esto reduce sustancialmente los intereses acumulados que pasan de 67.117,81 a 45.594,61.

Además, las costas, que antes eran del 15% ya no podrán superar el 5% del importe. Todo esto repercute en que el total de la deuda pendiente sea de 181.662,85 euros y no de 219.430,64, es decir, 37.767,79 euros menos.

En cuanto a la subasta de la vivienda, el precio de salida mínimo ya no es del 60%, sino del 75% del valor de tasación. El valor de adjudicación tampoco puede ser inferior al 70% del precio, cuando antes podía ser del 60%. Si el deudor colabora en el proceso de subasta, facilitando la visita de la vivienda, por ejemplo, se reduce la deuda otro 2%. Esto permite obtener un mejor precio por el bien.

Respecto del capital pendiente de pago, la nueva regla de imputación es la siguiente: primero a intereses pactados, después a capital, después demora y finalmente costas. Se realiza una liquidación al final del procedimiento judicial o extrajudicial.

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En el cuadro Nº 5 se ve cuál sería la evolución de la deuda un año después de la subasta del bien. Con la anterior normativa, un deudor que no afronte el pago de su deuda se vería, al cabo de una década, adeudando más de un millón de euros a la entidad acreedora. Con la nueva normativa, esa cantidad no superaría los 157.000 euros.

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Además, también opera la llamada segunda oportunidad. El deudor tiene derecho a una quita del 35% si liquida su deuda en los cinco primeros años y del 20% en los 10 primeros años. Además, si el acreedor consigue vender el inmueble, el deudor ejecutado podrá beneficiarse de la mitad de la plusvalía que eventualmente consiga en la reventa.

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FUENTE: ELMUNDO.ES

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