Así es la nueva ley hipotecaria: reducción de comisiones y más límites a la banca

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El Gobierno ya tiene listo el Anteproyecto de Ley que regulará en el futuro el mercado hipotecario, una normativa que se aprobará en los próximos meses y que tiene un doble objetivo: proteger a los consumidores, aumentar la transparencia sobre este tipo de contratos, evitar avalanchas de demandas contra la banca como las de los últimos meses y dar seguridad jurídica al sector financiero.

El texto no solo va a incorporar al ordenamiento jurídico español las directrices europeas en materia hipotecaria, sino que también va a incluir una batería de medidas para mejorar el mercado y facilitar a los consumidores la comprensión de las condiciones de uno de los contratos más importantes que firmarán en su vida.

Resumimos los principales cambios que ha adelantado el Ministerio de Economía y que afectarán a las hipotecas que se firmen desde su aprobación, así como a las novaciones de los préstamos actuales:

1. Aparece la etapa contractual y la visita al notario antes de la firma. Como ya había adelantado el ministro Luis de Guindos, una vez que el banco entregue al cliente toda la documentación, éste deberá acudir al notario para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad y pueda resolver todas las dudas que le genere el texto. La visita será gratuita, incluso si finalmente no se formaliza el préstamo, y permitirá al consumidor conocer en profundidad el contenido de su hipoteca antes del día de la firma. El Ministerio ha recalcado que el cliente puede elegir el notario.

2. Habrá sanciones a notarios y registradores. Todos aquellos notarios y registradores que no ejerzan sus labores de información y supervisión (por ejemplo, que un notario se salte la etapa contractual), serán susceptibles de recibir una sanción.

3. El interés de demora será del 9%. En el caso de que exista un impago, los bancos no podrán cobrar el interés que hayan pactado con el cliente. La normativa contempla que el interés de demora será tres veces el precio legal del dinero, que actualmente se sitúa en el 3%.

4. Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta ahora, un banco podía reservarse el derecho a activar esta cláusula, que consiste en dar por vencido la totalidad del préstamo antes del plazo acordado en el momento en el que deudor incumple su obligación de pago, con un impago de tres mensualidades. Sin embargo, la nueva ley establece unos umbrales mínimos más altos.

Según explican desde el Ministerio, “la duración del contrato se va a dividir en dos partes y a cada una de ellas se le aplicará un umbral. En la primera mitad será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado para activar esta cláusula (el impago no puede superar las nueve mensualidades), mientras que en la segunda mitad dicho mínimo pasará al 4% (o un impago máximo de 12 mensualidades). Para una hipoteca a 20 años, por ejemplo, cada mitad serían 10 años”.

5. Se reduce el coste de cambiar una hipoteca variable por una fija. Siempre que el banco y el cliente así lo pacten, la regulación contempla abaratar el coste de cambiar una hipoteca variable por una a tipo fijo. Economía recuerda que hay dos maneras de conseguir este cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio: la comisión de reembolso que puede cobrar un banco a modo de compensación será del 0,25% y solo se podrá cobrar durante los tres primeros años de vida de la hipoteca que se quiere cambiar. Además, los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

6. Se reducen las comisiones por cancelación anticipada. Lo que también se reduce es la penalización que debe pagar el hipotecado si amortiza el préstamo de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente. En el caso de las hipotecas variables, la comisión será del 0,5% si se realiza la amortización en los tres primeros años, porcentaje que se reduce a la mitad entre tres y cinco años y que desaparece a partir del quinto año.

Para las hipotecas fijas, y como compensación a los seguros que contratan las entidades para no perder dinero con este tipo de operaciones, el coste de la cancelación será del 4% en los 10 primeros años. A partir de entonces, el hipotecado deberá pagar un 3% si cancela de forma anticipada.

En ambos casos, Economía deja claro que la comisión se aplicará sobre la cantidad que adelante el cliente, no sobre el capital total pendiente de pago como hasta ahora.

7. Se crea un modelo tipo de hipoteca. La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

8. El contrato debe reflejar quién paga qué. Otra de las características de los contratos hipotecarios que se firmen a partir de ahora es que deben incluir de forma clara quién se hace cargo de los gastos. Es decir, qué va a pagar el banco y qué va a pagar el cliente al formalizar la hipoteca. Sin embargo, la normativa no entra a valorar quién debe hacerse cargo de los gastos, sino que simplemente obliga a reflejarlos.

9. Hay una lista de cláusulas problemáticas. La ley también incluirá una ‘lista negra’de cláusulas abusivas que no podrán aplicarse en ninguna hipoteca, como por ejemplo las cláusulas suelo. A pesar de que el Ministerio no ha detallado todas las cláusulas que podría incluir la lista, sí ha dejado claro que formarán parte de ella todas las que hayan considerado abusivas por los tribunales. En el caso de que aparezca una cláusula abusiva, el notario puede solicitar a la entidad que la retire del contrato.

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10. No tendrá efectos retroactivos. Economía también ha insistido en que los cambios que incluye la normativa no se aplicarán con efectos retroactivos, lo que significa que solo afectarán a las hipotecas que se firmen después de su aprobación, excepto en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado, que sí estarán al alcance de todos los préstamos. Un caso diferente es el de la novación de una hipoteca prexistente, ya se ésta se considera un nuevo contrato.

En el caso de las nuevas limitaciones a la comisión por reembolso anticipado, la fecha a tener en cuenta será la aprobación del proyecto de ley, que se producirá antes de la misma ley. En este caso, por tanto, su aplicación tampoco tendrá efectos retroactivos.

11. El banco solo podrá ofrecer productos que beneficien al cliente. Otra de las novedades que deberán incluir los futuros contratos es información detallada y adicional de los productos que ofrece la entidad al cliente al margen de la hipoteca, como puede ser el uso de tarjetas o la contratación de un seguro del hogar. En este sentido, y salvo que tenga un beneficio para el cliente (por ejemplo, reduzca el interés del préstamo), los bancos no podrán ‘obligar’ al cliente a contratar productos adicionales. Las ofertas, además, deberán tener la aprobación del Banco de España, según ha adelantado Economía.

12. Ampara a los autónomos. El texto pretende beneficiar a todas las personas físicas, lo que también incluye a los autónomos.

13. La dación en pago y los gastos de la hipoteca, los grandes olvidados. Por último, toca repasar dos de los aspectos que no aparecen en el Anteproyecto de Ley que ha diseñado el Gobierno. Según ha confirmado Economía, la normativa no incluye referencia alguna sobre la dación en pago (esto es, entregar la casa al banco para dar por saldada la deuda), ni tampoco sobre quién debe hacerse cargo de los gastos que conlleva la formalización de la hipoteca, por ejemplo la notaría, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad o el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Un caso que también se encuentra actualmente en los tribunales. Como decíamos unas líneas más arriba, el contrato solo debe reflejar qué gastos paga cada parte, pero no entra a valorar quién debe pagarlo.

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FUENTE: IDEALISTA.COM

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