Abuela, ¿por qué todavía hay alquileres de viviendas y locales con renta antigua?

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Abuela, ¿por qué todavía hay alquileres de viviendas y locales con renta antigua?

La abuela de Cristina vive de alquiler en un piso en el centro de Madrid desde hace más de 40 años. El contrato de arrendamiento es de renta antigua con lo que paga a día de hoy unos 300 euros al mes, un precio inferior al de mercado. Pudo subrogarse al contrato de su marido ya fallecido. Y el caso de la abuela de Cristina es el de tantos otros. También ocurre en el alquiler de locales.

Pero, ¿cómo es posible que hoy en día aún haya alquileres de renta antigua? Daniel Loscertales Fuentes, abogado y presidente de la editorial jurídica Sepín, señala que este tipo de rentas ya no deben ser consideradas antiguas porque están actualizadas con el IPC. Nos tenemos que retrotraer a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para entender este tipo de contratos. Una ley que entró en vigor el 1 de enero de 1995 que estableció en dos disposiciones transitorias el mecanismo de actualización de esas rentas que fueron libremente pactadas entre arrendador e inquilino, tanto de viviendas como de locales.

Y el motivo de establecer este mecanismo de actualización de rentas con el IPC se debe a que la mayoría de los caseros no incluyeron en los contratos de arrendamientos que la renta se iría actualizando anualmente con la inflación. Pero el legislador puso a disposición del arrendador la posibilidad de aplicar el IPC atrasado desde la fecha del contrato. Facultad que muchos dejaron pasar por no hacerlo en el plazo legal de 15 años que establecía el art. 1964 del Código Civil, es decir, hasta el 2010 (contando desde 1995).

El propietario que en este periodo de tiempo no actualizó la renta, ya se quedó sin esta posibilidad. “Y si es así, es dejadez por parte del arrendador”, señala Daniel Loscertales, aunque indica que, en todo caso, puede repercutir cada año dicho índice, “aunque ello sea insuficiente”.

Con la modificación que hizo el Gobierno de Mariano Rajoy en la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas se puede usar el IPC u otro índice que estipulen tanto propietario como inquilino, incluso pactar que no haya incremento.

Y lo mismo con la Ley 2/2015 de desindexación de la economía española con la única diferencia que el índice a aplicar sería el de Garantía de la Competitividad (IGC), Pero, tal y como recuerda Loscertales, sólo se aplica este índice si del contrato se desprende que se quiere revisar la renta, pero no se ha establecido un índice en concreto.

La casuística de la renta antigua en una vivienda

La disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 permite dos subrogaciones al contrato: la primera a favor del cónyuge o pareja de hecho, pero debe llevar dos años de convivencia o tener descendencia en común. Si fallece el cónyuge o la pareja de hecho, se puede subrogar al contrato el actual cónyuge de éste o pareja de hecho, que reúna las condiciones citadas. en caso de no darse estas circunstancias cabe la subrogación a favor de los ascendientes que lleven conviviendo tres años.

Los hijos que convivan en la casa, al menos dos años antes del fallecimiento del cónyuge, también pueden subrogarse al contrato, pero no todos. Si tienen más de 25 años, sólo pueden dos años de contrato. Si tienen menos de 25 años, sólo hasta cumplir esta edad. Y si el hijo tiene una discapacidad, podrá mantener el contrato de renta antigua hasta su fallecimiento.

Con este panorama, el contrato de arrendamiento que nació en el año 1970 aún sigue en vigor porque en él se ha podido subrogar el cónyuge, la pareja de hecho o los hijos.

La casuística de la renta antigua en un local comercial

En la renta antigua de locales comerciales la actualización se pudo hacer en un solo año o en cinco años y sólo hasta finales de 2014. De ahí que cada vez haya menos locales de renta antigua. Sin embargo, todavía quedan contratos de este tipo vivos. ¿Cómo es posible? Porque si en los 10 años anteriores al 31 de diciembre de 1994 hubo un traspaso, el contrato se amplía a cinco años más, es decir, hasta 2019. Y lo mismo pasa si se actualizó la renta con el IPC de una sola vez. Si es así, el inquilino tiene hasta 2019 0 2024 de “periodo de gracia”, porque esos cinco años de “propina” pueden ser acumulables.

– Contratos cuyo inquilino es persona física: 

Si el inquilino fallece o se jubila, el contrato de arrendamiento puede ser subrogado en nombre del cónyuge (aquí no cabe la pareja de hecho), siempre y cuando mantenga la misma actividad comercial. Es decir, a partir del 1 enero 2015 sólo se admite una subrogación, a diferencia de la vivienda.

– Contratos cuyo inquilino es persona jurídica: 

El contrato de alquiler de un local de negocio que a 1 de enero de 1995 se encontrara en situación de prórroga, se extinguió el pasado 31 de diciembre de 2014, por haber transcurrido los 20 años previstos en la ley, salvo que cuenten con esos cinco años de prórroga (hasta 2019) por haber actualizado de una sola vez la renta o haber realizado un traspaso en los 10 años anteriores al 31 de diciembre de 1994.

Pero el arrendador tiene varios inconvenientes una vez finalizado el contrato de renta antigua y son los siguientes, tanto en contratos de persona física o jurídica: no puede aprovecharse del negocio anterior y poner un negocio similar durante el año siguiente al fin del contrato de arrendamiento. Si lo hiciera, tendría que indemnizar con 18 meses de renta al inquilino anteriores.

Por otro lado, si lo arrienda a otro inquilino, tiene que comunicar al anterior arrendatario el nuevo alquiler que va a cobrar, así el anterior inquilino tiene un derecho preferente por quedarse en el local.

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FUENTE: IDEALISTA.COM

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